Heeft uw huurder recht op een huurkorting vanwege de coronamaatregelen? Volgens de Hoge Raad valt de pandemie niet onder het normale ondernemersrisico. Onder bepaalde voorwaarden hebben commerciële huurders daarom recht op huurverlaging. Uitgangspunt is daarbij een gelijke verdeling van de pijn. Hoe zit dat?
Huurkorting door corona?
De vraag die de Hoge Raad onder andere moest beantwoorden was of de (gedeeltelijke) sluiting van middenstandsbedrijfsruimtes reden is voor een huurkorting.
Geen gebrek, wél onvoorziene omstandigheid
De Hoge Raad oordeelt dat de coronacrisis niet geldt als een ‘gebrek in het gehuurde’. Maar omdat huurkorting wegens een huurgebrek meestal toch al in het huurcontract is uitgesloten, heeft dit praktisch gezien echter weinig gevolgen.
Belangrijker is het oordeel dat de gevolgen van de coronacrisis wél als een onvoorziene omstandigheid geldt.
Huurovereenkomst vóór 15 maart 2020
Is sprake van een huurovereenkomst die voor 15 maart 2020 is gesloten? Dan heeft uw huurder onder bepaalde voorwaarden recht op huurkorting. Volgens de Hoge Raad zijn de coronamaatregelen namelijk dermate uitzonderlijk dat deze als een onvoorziene omstandigheid kunnen worden beschouwd. Daarvoor moet:
- de omzet van uw huurder afhankelijk van de komst van publiek, en;
- de (gevolgen) van corona zijn niet in het contract voorzien.
1. Huurder is voor omzet afhankelijk van komst publiek
Om een beroep te kunnen doen op de huurkorting, moet de huurder door overheidsmaatregelen in de exploitatie van het gehuurde zijn beperkt. Dat is het geval bij ondernemers die voor hun omzet afhankelijk zijn van publiek, zoals in winkels en horeca. Dit geldt dus voor de meeste middenstandsbedrijfsruimtes.
Achterliggende gedachte is volgens de Hoge Raad dat de waardeverhouding tussen uw prestaties als verhuurder (dus beschikbaar stellen van het gehuurde) en de prestaties van de huurder (het betalen van huur) door de coronacrisis is scheefgegroeid.
2. (Gevolgen) pandemie niet in contract voorzien
Uw huurder heeft vervolgens alleen recht op huurkorting als in het huurcontract geen rekening is gehouden met de mogelijkheid van een gezondheidscrisis met dergelijke verstrekkende gevolgen.
Is wel rekening gehouden met de gevolgen van de coronacrisis? Dan heeft uw huurder geen recht op huurprijsvermindering. Dat is bijvoorbeeld het geval als u op 1 maart 2020 een lagere huurprijs hebt afgesproken vanwege de onzekerheid over de aanstaande coronacrisis.
Let op. Dit geldt niet voor algemene afspraken of clausules die al voor de coronacrisis regelmatig in huurcontracten stonden. Is de clausule te algemeen, dan heeft deze geen betrekking op de coronapandemie en is de omstandigheid (dus) onvoorzien.
Huurcontract gesloten na 15 maart 2020
Is de huurovereenkomst ná 15 maart 2020 gesloten? Dan moet per geval worden beoordeeld of de huurder een beroep kan doen op de onvoorziene omstandigheden. Op basis van het arrest van de Hoge Raad kunt u in ieder geval stellen dat uw huurder vanaf die datum rekening had kunnen houden met COVID-19 en (dus) geen recht heeft op huurkorting.
Twijfelt u of dat standpunt in uw geval opgaat? Voorkom dan onnodige discussies of problemen en win dan advies in bij een huurrechtspecialist.
