Yes, je hebt je huis verkocht! Maar na het ondertekenen van het koopcontract, is de verkoop nog niet definitief. De bedenktijd en ontbindende voorwaarden kunnen nog roet in het eten gooien. En wat te denken van een koper die zijn verplichtingen niet nakomt?

In dit artikel zetten we de risico’s die je loopt nadat je je huis onder voorbehoud hebt verkocht op een rij en vertellen we je of – en zo ja, hoe – je deze in het koopcontract kunt beperken.

Bedenktijd van de koper

De koper van je huis heeft na de aankoop recht op een wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Tijdens deze periode kan hij – om wat voor reden dan ook – van de koop afzien. De koper hoeft eigenlijk alleen op tijd te melden dat hij zich beroept op de bedenktijd. In de afbeelding hieronder is te zien wanneer de bedenktijd voorbij is. Wordt het koopcontract op maandag ondertekend, dan kan er tot donderdag om 23:59 uur beroep gedaan worden op de bedenktijd.

 

Let op. In deze tijden van krapte op de woningmarkt zijn kopers geneigd om concurrerende voorwaarden te stellen. Maar afspreken dat kopers afzien van de bedenktijd, dat kan niet. De bedenktijd is namelijk van dwingend recht, wat wil zeggen dat je daarvan niet in het nadeel van de koper kunt afwijken. Een langere bedenktijd afspreken kan wel.

Ontbindende voorwaarden

Na het verstrijken van de bedenktijd is de koper aan de koopovereenkomst gebonden. De koopovereenkomst kan dan alleen nog worden beëindigd met een beroep op een afgesproken ontbindende voorwaarde. Dat is een voorwaarde die bepaalt in welke specifieke situaties de koper (toch) nog van de koop kan afzien.

Je kunt denken aan de volgende voorwaarden:

  • Voorbehoud van financiering: de bekendste en meest toegepaste ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. De koper neemt deze voorwaarde op om er zeker van te zijn dat hij zijn financiering rond krijgt.
  • Bouwkundige keuring: de koper laat de bouwkundige staat van de woning na aankoop uitvoerig onderzoeken.
  • No risk-clausule: de woning wordt gekocht onder de voorwaarde dat de koper zijn eigen woning binnen een vastgestelde termijn verkoopt. Lukt dat niet? Dan kan de koper de koop ontbinden.
  • NHG-voorbehoud: de koper kan het koopcontract ontbinden als het niet lukt om een hypotheek met NHG af te sluiten.
  • Vergunningsvoorbehoud: de koper kan van de koop afzien als niet de benodigde toestemming wordt verkregen. Bijvoorbeeld in geval van ingrijpende (ver)bouwplannen.

Tip. Zijn er ontbindende voorwaarden? Verbind hier dan altijd een termijn aan. Zo voorkom je als verkoper dat je in onzekerheid zit tot het moment van overdracht.

Koper komt afspraken niet na

Zijn de 3 dagen bedenktijd én de termijn(en) van de ontbindende voorwaarde(n) verstreken? Dan is de verkoop definitief. In een enkel geval gaat het zelfs dan nog mis. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de koper de koopsom niet (op tijd) betaalt of niet bij de notaris komt opdagen voor de overdracht. Conflicten kunnen bovendien ontstaan als de koper zich (in jouw ogen) ten onrechte beroept op een ontbindende voorwaarde.

Welke acties je moet ondernemen als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, hangt af de afspraken die jullie met elkaar hebben gemaakt. Grofweg zijn er 2 opties:

  • Beëindiging van het contract. Als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, kun je ervoor kiezen om het koopcontract te ontbinden. In de meeste koopcontracten is een boeteclausule opgenomen van 10% van de koopsom. Is dat bij jou ook het geval? Dan heb je – als je inderdaad mag ontbinden – recht op deze boete. Is jouw schade aantoonbaar hoger of is geen boete overeengekomen? Dan heb je (daarnaast) recht op een schadevergoeding.

Let op. Je kunt de koopovereenkomst alleen ontbinden als de koper in verzuim verkeert. Pas dan kun je ook aanspraak maken op een eventuele boete of op een schadevergoeding. Meestal moet je de koper daarom eerst een ingebrekestelling sturen. Daarmee geef je koper een kans om zijn verplichtingen alsnog na te komen.

  • Nakoming vorderen. In plaats van ontbinding van het koopcontract, kun je ook nakoming eisen. Meestal is contractueel vastgelegd dat de koper dan aanspraak kan maken op een boete van 3 promille per dag voor iedere dag dat de overeenkomst niet wordt nagekomen.

Sluit een goed koopcontract

Met een goed en duidelijk contract voorkom je problemen achteraf. Voorkom nare verrassingen en laat je contract checken door een jurist, dan weet je zeker dat je goed zit.

Problemen met de koper?

Ben je in een vervelende discussie met de koper beland? Een deskundig jurist kan helpen bij het vinden van een goede oplossing. Neem contact met ons op en laat je bijstaan door een deskundig jurist.