Wilt u uw leegstaande vastgoed tijdelijk laten bewonen? Dan kunt u met de bewoner een gebruiksovereenkomst (of anti-kraak of bruikleenovereenkomst) sluiten. U zegt deze gebruiksovereenkomst op wanneer u uw pand weer nodig heeft. Belangrijk is dan wel dat u met de bewoner niet onbedoeld tóch een huurcontract sluit. Gebeurt dat wel, dan heeft de bewoner namelijk recht op huurbescherming. In dit artikel leest u hoe dat kan en hoe u dit voorkomt.

Huurbescherming bij bruikleen: hoe kan dat?

Soms heeft de bewoner waarmee u een gebruiksovereenkomst sluit, toch recht op huurbescherming. Dat heeft te maken met de afspraken die u maakt. Zo zit dat.

Een belangrijk kenmerk van de bruikleenovereenkomst is, dat de gebruiker geen vergoeding betaalt in ruil voor het gebruik. De bewoner gebruikt het pand bij bruikleen dus ‘om niet’ (oftewel: voor niets). Wordt er wel een tegenprestatie gevraagd voor het gebruiksrecht van de bewoner? Dan is sprake van een huurcontract. De bewoner heeft in dat geval dus recht heeft op huurbescherming.

Geldt een niet-marktconforme tegenprestatie ook als huur?

In de praktijk spreken partijen vaak een lage (niet-marktconforme) tegenprestatie af. Op die manier wil men voorkomen dat de gebruiksvergoeding als een huurprijs wordt gezien. Maar let op: met zo’n afspraak spreek je onbedoeld toch een huurcontract af met de bewoner. Dat komt doordat de hoogte van de vergoeding niet bepaalt of er sprake is van een huurcontract. Er wordt gekeken naar de aard van de betalingsverplichting.

Voorbeeld: gebruiksvergoeding van € 150

In de rechtspraak is meerdere keren bevestigd dat de hoogte van de vergoeding niet bepaalt of er wel of geen sprake is van huur. Zo oordeelde de rechter bijvoorbeeld dat er tóch een huurcontract ontstaat met een niet-marktconforme gebruiksvergoeding van slechts € 150,-. De rechter geeft daarvoor een aantal argumenten:

  • De bedoeling van partijen om een gebruiksovereenkomst te sluiten, bepaalt niet welke regels er van toepassing zijn. Met de enkele afspraak dat sprake is van een gebruiksovereenkomst waarop de huurregels niet van toepassing zijn, voorkomt u dus niet dat de bewoner een beroep kan doen op huurbescherming.
  • De afspraken over de rechten en plichten van beide partijen zijn beslissend voor de vraag welke wettelijke regels van toepassing zijn. Moet de bewoner een tegenprestatie betalen in ruil voor het gebruik van het pand? Dan wordt daarmee voldaan aan de wettelijke omschrijving van huur en is er dus sprake van een huurcontract.
  • De gebruiksvergoeding van € 150 is voldoende substantieel om als huurprijs te worden gezien. Dat is anders als écht sprake is van een symbolisch bedrag. In dat geval moet de gebruiksvergoeding gelijk kunnen worden gesteld aan een vergoeding ‘om niet’ en dus helemaal geen reële betekenis hebben.

3 tips om huurbescherming te voorkomen

Wilt u dat de tijdelijke bewoner wel een vergoeding betaalt, maar dat er niet onbedoeld een huurcontract ontstaat? Houd dan rekening met de volgende tips:

  1. Benoem dat de betalingsverplichting van de bewoner betrekking heeft op de exploitatiekosten en dat deze dus niet gelijk kan worden gesteld met huur.
  2. Spreek met de bewoner af dat hij geen recht heeft op huurbescherming. Leg daarbij ook uitdrukkelijk uit waarom dat zo is. Namelijk omdat het beoogde gebruik van tijdelijke aard is én omdat de bewoner geen tegenprestatie verschuldigd is.
  3. Geef specifiek aan welke kosten je financiert met de bruikleenvergoeding. Denk bijvoorbeeld aan beheer, communicatie, incasso, administratie en onderhoud.

Zeker weten dat uw gebruiksovereenkomst niet tóch een huurcontract is? Neem dan contact op. Wij helpen u graag verder.