Puntensysteem huur: betaal jij te veel huur?

Woon je in een sociale huurwoning en wil je zeker weten dat je een redelijke huurprijs betaalt? Doe dan de huurprijscheck van de Huurcommissie. Je berekent dan met een puntensysteem of de huur die jij betaalt redelijk is. In dit artikel lees je hoe het puntensysteem werkt en wat jij als huurder kunt doen als blijkt dat je te veel huur betaalt.

Wat is het puntensysteem voor huurwoningen?

Met het puntensysteem voor huurwoningen bereken je of de huur die je betaalt, past bij de kwaliteit van de woning. De woning krijgt punten voor allerlei onderdelen:

• Hoe groot is de woning?
• Hoe energiezuinig is de woning?
• Hoe zien de keuken, de badkamer en de wc eruit?
• Wat is de WOZ-waarde?

Het puntensysteem heet met een duur woord het woningwaarderingsstelsel. Maar dit woord mag je meteen weer vergeten.

Het puntensysteem geldt alleen voor sociale huurwoningen

Je kunt het puntensysteem alleen gebruiken als je een sociale huurwoning hebt. Je hebt een sociale huurwoning als:

• Jouw woonruimte onzelfstandig is. Daarvan is sprake als jouw woning geen eigen toegang heeft of als de woning niet beschikt over wezenlijke voorzieningen, zoals een keuken of badkamer. Een (studenten)kamer is dus niet zelfstandig.
• Huur je zelfstandige woonruimte? Dan moet je kijken of de kale huurprijs aan het begin van het huurcontract onder de liberalisatiegrens ligt. Met de kale huurprijs bedoelen we de huurprijs zonder servicekosten.

De liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens verandert ieder jaar. Op de website van de Belastingdienst vind je het meest actuele grensbedrag én de bedragen van de afgelopen jaren. Overigens staan de bedragen staan op de pagina over de huurtoeslag. Dat is niet zo vreemd als het misschien lijkt. De liberalisatiegrens is namelijk hetzelfde als de huurtoeslaggrens.

Handig! De Rijksoverheid biedt een tool waarmee je eenvoudig checkt of jouw huurprijs bij de start van de huur onder of boven de liberalisatiegrens valt.

Huur je in de vrije sector?

Dan geldt er geen maximale huurprijs. Maar huur je korter dan 6 maanden? Dan kun je de aanvangshuurprijs wél laten checken bij de Huurcommissie.

Woon je in een sociale huurwoning?

Gebruik dan het puntensysteem om te kijken of je niet te veel huur betaalt.

Dit heb je nodig om jouw huurprijs te checken met het puntensysteem

1. Bepaal de kale huur

Zoek eerst de kale huur op en noteer deze. Staat in jouw huurcontract alleen een all-in prijs? Vraag dan aan jouw verhuurder om de huurprijs te splitsen. Kom je er samen niet uit, dan kun je de Huurcommissie om hulp vragen.

2. Zoek de WOZ-waarde op

Zoek de WOZ-waarde van jouw woning op. Die vind je op WOZwaardeloket.nl. Je hoeft alleen je adres in te vullen.

3. Zoek het energielabel op

Stel vast hoe energiezuinig jouw woning is. Als het goed is, heb je bij aanvang van het huurcontract een kopie van het energielabel ontvangen. Je kunt het energielabel ook online checken.

Is er geen energielabel geregistreerd? Dan wordt gekeken naar het bouwjaar van je woning.

4. Meet je woning op

Je hebt allerlei maten nodig van de woning. Je moet daarom een aantal oppervlaktes opmeten, waaronder de oppervlakte van:

• De woonkamer en andere kamers.
• De badkamer en de keuken.
• Overige ruimtes, zoals een bijkeuken, wasruimte of berging.
• Het keukenaanrecht.
• Het tegelwerk in je keuken en badkamer.
• Meet de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimte (als die er is).

5. Kijk welk waarderingsstelsel voor jou geldt

Voor iedere soort woning geldt een ander waarderingsstelsel. In de volgende alinea zie je wat voor jou geldt. Je vindt daar ook meteen de link naar de website van de Huurcommissie. Hier kun je de huurprijscheck doen.

Kies het waarderingsstelsel voor jouw woning en doe de huurprijscheck

• Je huurt een zelfstandige woning als je een eigen toegang hebt en een eigen keuken(blok), wc en douche of badkamer. Als jij met meerdere mensen in één huis woont, dan kan het toch om een zelfstandige woning gaan. Dat is het geval als je op één huurcontract met meerdere mensen een gehele woning huurt. Vaak is er dan een hoofdhuurder en een medehuurder. In dat geval doe je de huurprijscheck zelfstandige woonruimte.
• Je woont in een onzelfstandige woning als je het toilet, de keuken en de douche of badkamer met anderen deelt. Je hebt dan een huurcontract voor een deel van de woning. Je woont bijvoorbeeld in een studentenkamer. In dat geval doe je de huurprijscheck onzelfstandige woonruimte.
• Je woont permanent in een woonwagen en de woonwagen staat op een plek die hiervoor bedoeld is. Doe in dat geval de huurprijscheck woonwagens en standplaatsen.

Je hebt de huurprijscheck gedaan en betaalt te veel. Wat nu?

Je hebt met de huurprijscheck van de Huurcommissie berekend wat de maximale huurprijs is voor jouw woning of kamer. Blijkt dat je te veel betaalt, dan kun je om een huurverlaging vragen. Hoe je dat doet, hangt af van wanneer je je huurcontract hebt afgesloten.

Je hebt het huurcontract korter dan 6 maanden geleden afgesloten óf je hebt een tijdelijk huurcontract van 2 jaar of korter.

Hieronder lees je het stappenplan als je je huurcontract niet langer dan 6 maanden geleden hebt afgesloten. Dit is ook de werkwijze als je een tijdelijk huurcontract hebt van 2 jaar of korter. In dat geval mag je zelfs tot 6 maanden na afloop van je tijdelijke huurcontract een huurverlaging aanvragen.

Dit zijn de stappen om een huurverlaging aan te vragen:

1. Doe eerst de huurprijscheck zoals we die in de vorige alinea’s hebben beschreven. Is jouw kale huur hoger dan de maximale huurprijs? Dan heb je mogelijk recht op een huurverlaging.
2. Vul het formulier Huurprijs bij een nieuw contract in en stuur dit op naar de Huurcommissie. Voeg ook een kopie van het huurcontract toe.
3. Een procedure bij de Huurcommissie kost geld. Je moet vooraf € 25 betalen. Is de Huurcommissie het met jou eens? Dan krijg je dit bedrag weer terug.
4. De Huurcommissie onderzoekt de kwaliteit van de woning. Ze kijken naar de maximale huurprijs op basis van het aantal punten en naar problemen in de woning.
5. Meestal komt er iemand bij jou langs om te kijken. Soms is het opsturen van documenten voldoende. De Huurcommissie vertelt je vooraf hoe ze het onderzoek gaan aanpakken en wat er van jou wordt verwacht.
6. Als het onderzoek klaar is, ontvang je het onderzoeksrapport. Soms doet de Huurcommissie op basis van het onderzoeksrapport meteen uitspraak. Is nog niet alles duidelijk, dan wordt er eerst een online zitting ingepland.
7. Vindt de Huurcommissie de huurprijs ook te hoog, dan moet jouw verhuurder de huurprijs verlagen. Klopt de huurprijs? Dan blijft deze gelijk.

Je hebt het huurcontract langer dan 6 maanden geleden afgesloten.

Heb je jouw huurcontract al langer dan 6 maanden? Ook dan kun je een huurverlaging aanvragen. Hieronder lees je het stappenplan:

1. Doe eerst de huurprijscheck zoals we die in de vorige alinea’s hebben beschreven. Is jouw kale huur hoger dan de maximale huurprijs? Dan heb je mogelijk recht op een huurverlaging.
2. Stuur een brief naar jouw verhuurder met een voorstel voor een prijsverlaging. Gebruik eventueel de modelbrief van de Huurcommissie. Er moet minimaal 2 maanden zitten tussen het voorstel tot prijsverlaging en de ingangsdatum van de nieuwe huur. Dus als je de brief op 1 april verstuurt, gaat de huurverlaging op z’n vroegst in op 1 juni.
3. Gaat de verhuurder niet akkoord of krijg je geen reactie? Schakel de Huurcommissie in en vraag hun om een uitspraak te doen over de redelijkheid van jouw voorstel. Doe dit binnen 6 weken na de datum die jij aan de verhuurder hebt voorgesteld voor de nieuwe huurprijs. Dus als in jouw voorstel 1 juni staat, schakel dan uiterlijk 15 juli de Huurcommissie in.
4. De Huurcommissie beoordeelt of ze het verlagingsvoorstel redelijk vinden. Ze zullen je voorstel redelijk vinden als jouw kale huur hoger is dan de maximale huurprijs of als er problemen in de woning zijn.
5. Vindt de Huurcommissie de huurprijs ook te hoog, dan moet jouw verhuurder de huurprijs verlagen. Klopt de huurprijs? Dan blijft deze gelijk.

Na de uitspraak van de Huurcommissie

Te veel betaald?

Oordeelt de Huurcommissie dat je te veel hebt betaald? Dan moet je dat bedrag zelf van de verhuurder terugvorderen. Werkt jouw verhuurder niet mee of wil je hier hulp bij? Schakel dan een jurist of advocaat in.

Oneens met de uitspraak van de Huurcommissie?

Als je het niet eens bent met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kun je binnen 3 weken in verzet bij de Huurcommissie voor een herbeoordeling. Je kunt ook altijd naar de kantonrechter. Een advocaat is dan niet verplicht, maar kan handig zijn.

Vragen over het puntensysteem of kom je er niet uit met je verhuurder?

Heb je vragen? Of heb je hulp nodig bij de puntentelling, het opstellen van een brief of een procedure (bij de Huurcommissie)? Stel gerust je vraag. Wij helpen je graag verder!