In Nederland zijn er strikte regels voor tijdelijke huurcontracten. Dit artikel geeft een overzicht van de actuele regels, de gevolgen van het verlengen van een tijdelijk huurcontract, en de mogelijkheden voor een eventuele verlenging.
Regels rondom verlenging van een tijdelijk huurcontract
Het verlengen van een tijdelijk huurcontract is onderworpen aan strikte regelgeving om huurders te beschermen en duidelijkheid te bieden aan verhuurders. Hier volgt een overzicht van de belangrijkste regels.
Maximumduur van een tijdelijk huurcontract
- Zelfstandige woonruimte: Een tijdelijk huurcontract mag maximaal 2 jaar duren.
- Onzelfstandige woonruimte: Hiervoor geldt een maximumduur van 5 jaar.
Maximaal 1 tijdelijk contract
Een verhuurder mag met dezelfde huurder slechts 1 tijdelijk huurcontract aangaan. Dit betekent dat als het eerste contract korter is dan de maximale duur (bijvoorbeeld 1 jaar), het niet toegestaan is om daarna opnieuw een tijdelijk contract met dezelfde huurder af te sluiten.
Stilzwijgende verlenging van een huurcontract
Als de verhuurder geen actie onderneemt na het aflopen van een tijdelijk huurcontract, wordt het contract automatisch verlengd voor onbepaalde tijd.
De verhuurder moet de huurder op tijd informeren
Bij tijdelijke huurcontracten is de verhuurder verplicht om de huurder tijdig te informeren over het einde van het contract. Dit wordt de aanzegplicht genoemd. De verhuurder moet de huurder minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden van tevoren laten weten dat het contract eindigt. Als de verhuurder hier niet aan voldoet, wordt het tijdelijke huurcontract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.
Wijzigingen in 2024
Per 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten grotendeels afgeschaft door de invoering van de nieuwe Wet vaste huurcontracten. Dit betekent dat het sluiten van tijdelijke huurcontracten in principe verboden is, met enkele uitzonderingen voor onder andere studenten en urgent woningzoekenden.
Voor meer informatie over de (nieuwe) regels voor tijdelijke huurcontracten, lees ons artikel over tijdelijke huurcontracten in 2024.
Situaties waarin een tijdelijk contract wordt verlengd
Een tijdelijk huurcontract wordt in de volgende situaties automatisch verlengd voor onbepaalde tijd:
- Duur langer dan de maximumtermijn: Als het contract langer duurt dan de wettelijk toegestane maximumduur van 2 of 5 jaar.
- Herhaalde verlenging: Wanneer een tijdelijk contract al eerder is verlengd.
- Stilzwijgende verlenging: Als de einddatum is verstreken zonder actie van de verhuurder.
- Te late kennisgeving: Als de verhuurder de huurder niet tijdig informeert over het einde van het tijdelijke huurcontract.
Gevolgen van verlenging van een tijdelijk contract
Wanneer een tijdelijk huurcontract wordt verlengd, heeft dit een aantal juridische gevolgen:
1. Omzetting naar een huurcontract voor onbepaalde tijd
Een verlengd tijdelijk huurcontract wordt automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. De oorspronkelijke voorwaarden blijven gelden, inclusief de huurprijs (uitgezonderd jaarlijkse indexaties).
2. Huurbescherming bij contracten voor onbepaalde tijd
Huurders met een contract voor onbepaalde tijd hebben recht op huurbescherming. Dit houdt in dat de verhuurder het huurcontract alleen kan beëindigen op basis van een wettelijke opzeggrond. Zonder instemming van de huurder kan dit slechts met toestemming van de rechter.
Ben je huurder en heeft jouw verhuurder je huurcontract toch opgezegd? Lees hier wat je kunt doen bij een huuropzegging door je verhuurder.
3. Nieuwe tijdelijke verlengingen zijn ongeldig
Het verbod op het sluiten van meerdere tijdelijke contracten is van dwingend recht is. Dat betekent dat afspraken over meerdere tijdelijke contracten in ongeldig zijn. Dus óók als de huurder instemt met een tijdelijke verlenging, ontstaat er in principe een huurcontract voor onbepaalde tijd met huurbescherming.
Zijn er mogelijkheden om een tijdelijk huurcontract tóch tijdelijk te verlengen?
Hoewel het uitgangspunt is dat een tijdelijk huurcontract na verlenging een vast contract wordt, zijn er enkele situaties die volgens de letter van de wet zijn toegestaan:
Let op! De genoemde mogelijkheden bevinden zich in een zogenoemd grijs gebied. Raadpleeg daarom altijd een huurrechtspecialist om te weten wat de mogelijkheden zijn in jouw specifieke situatie.
1. Tussenpoos tussen contracten inlassen
Strikt genomen is er geen sprake van een reeks huurcontracten als de huurperiodes elkaar niet direct opvolgen. Toch blijft de vraag of er in deze situatie sprake is van een ongeoorloofde ontduikingsconstructie. De lengte van de tussenperiode speelt hierbij een belangrijke rol. Hoe meer tijd er tussen de tijdelijke contracten zit, hoe kleiner de kans dat het tweede contract wordt omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Uiteindelijk kan alleen de rechter hierover duidelijkheid geven.
2. Het huurcontract op naam van een andere bewoner
Een aansluitend tijdelijk huurcontract lijkt toegestaan als een tweede tijdelijk huurcontract op naam van een huisgenoot wordt gezet. Echter, een nieuwe “huurder” vinden die de woning vervolgens onderverhuurt aan de oorspronkelijke huurder, ligt mogelijk dichter bij het verbod.
3. Andere woonruimte
Als je een nieuw tijdelijk huurcontract afsluit voor een andere woning, dan is dat eigenlijk geen verlenging van het vorige contract, omdat het om een andere woning gaat. Als dezelfde huurder aansluitend een andere woonruimte huurt, lijkt er daarom geen contract voor onbepaalde tijd te ontstaan. Maar ook hier moet worden gekeken naar de omstandigheden. Zo lijkt de situatie waarin een huurder om de paar jaar verhuist naar een andere kamer in hetzelfde huis wel in strijd met de bedoeling van de wetgever.
4. Afspraken over afstand tot huurbescherming huurder
Na verlenging van een tijdelijk huurcontract heeft de huurder recht op huurbescherming. Afspraken die hiervan afwijken zijn in principe ongeldig, omdat de huurder pas in vrijheid afstand kan doen van dit recht nadat hij of zij het recht op huurbescherming heeft verkregen. Dit betekent dat het contract eerst moet worden verlengd, wat een risico vormt voor de verhuurder.
Een huurder kan echter op voorhand afstand doen van het recht op huurbescherming als dit gebeurt uit eigen beweging en op basis van een concreet voorstel. Of dit echt uit eigen beweging gebeurt, zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld. Het is aannemelijk dat de omstandigheid dat de huurder zelf belang heeft bij een beperkte verlengingsduur, zal bijdragen aan de mogelijkheid om rechtsgeldig afstand te doen van het recht op huurbescherming voordat het recht daadwerkelijk wordt verkregen. Denk bijvoorbeeld aan het verhuizen naar een andere gemeente of het wachten op een koopwoning. Door bovendien specifieke juridische clausules toe te passen, kan het risico dat toch huurbescherming ontstaat aanzienlijk worden beperkt.
Wil je weten wat de mogelijkheden zijn om verlenging voor onbepaalde tijd te voorkomen? Plan direct een gratis kennismakingsgesprek in met Vera en ontdek wat er in jouw geval mogelijk is.
Heb je vragen over verlengen van een tijdelijk huurcontract?
Heb je een vraag over tijdelijke huurcontracten? Als huurder of als verhuurder? Stel dan nu je vraag aan Vera.
